O mercado imobiliário francês está passando por uma fase de transição. As taxas de juros se estabilizaram após a queda iniciada em 2024, os preços retomaram ligeiramente sua progressão, e o quadro regulatório continua a se endurecer em várias frentes. Investir em imóveis em 2024 e além pressupõe lidar com essas restrições, e não ignorá-las.
Restrição DPE e investimento locativo: um calendário que modifica o cálculo de rentabilidade
A maioria dos guias de investimento imobiliário menciona o diagnóstico de desempenho energético. Poucos detalham o quanto o calendário de proibição de locação modifica a estrutura de um projeto locativo.
Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G não podem mais ser alugados para novos contratos, renovações ou prorrogações na metrópole. Os imóveis classificados como F serão afetados em 2028, e os E em 2034. Este calendário progressivo transforma um risco teórico em um risco concreto de vacância locativa.
Para um investidor, isso significa que o preço de compra de um imóvel energeticamente ineficiente deve incluir o custo total da renovação energética antes mesmo de calcular um retorno. Um imóvel classificado como F comprado hoje sem um orçamento de obras suficiente se torna potencialmente inquilinhável em menos de dois anos. Os dados disponíveis não permitem concluir sobre a magnitude exata do desconto aplicado pelo mercado a esses imóveis, mas a tendência de negociação é documentada por vários atores do setor.
Adquirir uma “passoire thermique” a preço reduzido continua sendo uma estratégia viável, desde que os trabalhos tenham sido orçados com um profissional e verificado que o imóvel pode alcançar pelo menos a classe D após a renovação. Os profissionais referenciados em proximmonet.fr permitem obter estimativas locais confiáveis antes de se comprometer.
Lei Le Meur e locação turística: um quadro que se tornou municipal
A locação sazonal há muito tempo representa uma alternativa atraente à locação clássica para aumentar o rendimento. A lei nº 2024-1039 de 19 de novembro de 2024, conhecida como lei Le Meur, muda profundamente a situação.
Essa lei reforça os poderes dos municípios em matéria de registro obrigatório, cotas de imóveis turísticos, mudança de uso e limitação da duração de locação de uma residência principal. Ela também impõe um quadro DPE mais rigoroso para alguns imóveis turísticos novos situados em áreas sujeitas à mudança de uso.
O benefício fiscal dos imóveis turísticos não classificados foi fortemente reduzido para os rendimentos de 2025. A comparação entre locação de curta duração e locação de longa duração deve agora ser feita município por município, verificando as regras locais de registro e eventuais cotas em vigor.
- Verificar se o município aplica um regime de autorização de mudança de uso (caso das grandes cidades e de muitas cidades turísticas)
- Certificar-se de que o imóvel atende aos limites DPE exigidos para imóveis turísticos na área em questão
- Recalcular a rentabilidade líquida integrando a tributação de 2025, que reduz a dedução fixa para imóveis não classificados
Um investidor que aposta na locação turística sem consultar o regulamento municipal se expõe a um rendimento muito inferior às suas projeções iniciais.
Taxa de esforço e acesso ao crédito imobiliário: a regra dos 35% continua estruturante
A participação dos investidores nos pedidos de empréstimos imobiliários caiu de forma significativa. Segundo Ludovic Huzieux, diretor geral da Artémis courtage, a participação dos investidores caiu para 8% nos primeiros meses de 2026, contra cerca de 20% alguns anos antes.
A regra do Alto Conselho de Estabilidade Financeira (HCSF) limita a taxa de esforço a 35% da renda, todos os empréstimos incluídos, salvo exceções. Para um crédito de 200.000 euros, a parcela mensal agora gira em torno de 1.200 euros, contra 900 euros há cinco anos. Este aumento mecânico do custo do crédito reduz a capacidade de empréstimo das famílias investidoras, especialmente aquelas que já têm um empréstimo para sua residência principal.
O alavancamento do crédito continua acessível, mas exige uma taxa de endividamento controlada. Os bancos continuam a conceder empréstimos imobiliários, desde que o dossiê seja sólido: aporte pessoal, rendimentos estáveis, imóvel localizado em uma área com demanda locativa comprovada.
SCPI e investimento imobiliário indireto: uma pista a ser examinada com cautela
As SCPI (sociedades civis de colocação imobiliária) aparecem regularmente como uma alternativa ao investimento locativo direto. Elas permitem acessar um portfólio diversificado de imóveis sem gerenciar inquilinos ou obras, com um ticket de entrada significativamente mais baixo do que uma compra direta.
Os retornos de campo divergem nesse ponto: algumas SCPI apresentaram rendimentos estáveis nos últimos anos, enquanto outras sofreram quedas no valor das cotas relacionadas à correção do mercado imobiliário de escritórios. O rendimento de uma SCPI depende do tipo de ativos detidos (escritórios, comércios, saúde, residencial) e da qualidade da gestão.
- As SCPI diversificadas ou temáticas (saúde, logística) resistiram melhor do que aquelas concentradas em escritórios na Île-de-France
- As taxas de entrada e de gestão devem ser integradas ao cálculo da rentabilidade líquida
- A liquidez continua inferior à de um investimento financeiro clássico: revender cotas pode levar várias semanas, ou até meses
O investimento em SCPI não elimina o risco imobiliário. Ele o mutualiza. A distinção entre os dois merece ser bem compreendida antes de se comprometer.
O mercado imobiliário de 2024-2026 recompensa os investidores que integram as restrições regulatórias desde a fase de pesquisa. O DPE, a lei Le Meur, a regra HCSF e a tributação dos imóveis não são detalhes periféricos. São os parâmetros que determinam se um projeto locativo gera uma receita ou um déficit.
