De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een overgangsfase. De rentetarieven zijn gestabiliseerd na de daling die in 2024 is ingezet, de prijzen hebben hun stijging lichtjes hervat, en het regelgevend kader blijft op verschillende fronten verstrakken. Investeren in vastgoed in 2024 en daarna betekent omgaan met deze beperkingen, en ze niet negeren.
DPE-vereiste en huurinvesteringen: een kalender die de rendabiliteitsberekening verandert
De meeste vastgoedbeleggingsgidsen vermelden het energieprestatiecertificaat. Weinig geven aan hoezeer de kalender van het verhuurverbod de structuur van een huurproject verandert.
Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen met een G-classificatie niet meer worden verhuurd voor nieuwe huurovereenkomsten, verlengingen of hernieuwingen in het vasteland. Woningen met een F-classificatie zullen in 2028 aan de beurt komen, en de E-classificatie in 2034. Deze geleidelijke kalender transformeert een theoretisch risico in een concreet risico van leegstand.
Voor een investeerder betekent dit dat de aankoopprijs van een energieverslindend pand de volledige kosten van de energieverbetering moet omvatten voordat er zelfs maar een rendement kan worden berekend. Een pand met een F-classificatie dat vandaag zonder voldoende renovatiebudget wordt gekocht, kan potentieel onhuurbaar worden binnen minder dan twee jaar. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een conclusie te trekken over de exacte omvang van de waardevermindering die de markt op deze panden toepast, maar de onderhandelingstrend is gedocumenteerd door verschillende spelers in de sector.
Het verwerven van een thermisch slecht geïsoleerd pand tegen een gereduceerde prijs blijft een haalbare strategie, op voorwaarde dat de renovatiekosten met een professional zijn ingeschat en dat is gecontroleerd of het pand na renovatie minimaal de D-classificatie kan bereiken. De professionals die zijn vermeld op proximmonet.fr bieden betrouwbare lokale schattingen voordat men zich verbindt.
Wet Le Meur en toeristische verhuur: een kader dat gemeentelijk is geworden
Seizoensverhuur heeft lange tijd een aantrekkelijke alternatieve optie voor klassieke verhuur vertegenwoordigd om het rendement te verhogen. De wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024, de zogenaamde wet Le Meur, verandert de situatie ingrijpend.
Deze wet versterkt de bevoegdheden van gemeenten op het gebied van verplichte registratie, quota voor toeristische verhuur, wijziging van gebruik en beperking van de verhuurperiode van een hoofdverblijfplaats. Het legt ook een strikter DPE-kader op voor bepaalde nieuwe toeristische verhuur in gebieden die onderhevig zijn aan wijziging van gebruik.
Het fiscale voordeel van niet-geclassificeerde toeristische verhuur is sterk verminderd voor de inkomsten van 2025. De vergelijking tussen kortetermijnverhuur en langetermijnverhuur moet nu per gemeente worden gemaakt, waarbij de lokale registratievoorschriften en eventuele geldende quota worden gecontroleerd.
- Controleren of de gemeente een vergunningenregime voor wijziging van gebruik toepast (bijvoorbeeld in grote steden en veel toeristische steden)
- Zorg ervoor dat het pand voldoet aan de vereiste DPE-drempels voor toeristische verhuur in het betrokken gebied
- De netto-rendabiliteit opnieuw berekenen door de belasting van 2025 mee te nemen, die de forfaitaire aftrek voor niet-geclassificeerde verhuur vermindert
Een investeerder die inzet op toeristische verhuur zonder het gemeentelijke reglement te raadplegen, loopt het risico op een rendement dat ver onder zijn oorspronkelijke verwachtingen ligt.
Inspanningsratio en toegang tot vastgoedkrediet: de regel van 35% blijft bepalend
Het aandeel van investeerders in hypotheekaanvragen is aanzienlijk gedaald. Volgens Ludovic Huzieux, algemeen directeur van Artémis courtage, is het aandeel van investeerders in de eerste maanden van 2026 gedaald naar 8%, tegenover ongeveer 20% enkele jaren geleden.
De regel van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF) stelt de inspanningsratio vast op 35% van de inkomsten, alle leningen inbegrepen, tenzij er een uitzondering is. Voor een lening van 200.000 euro bedraagt de maandlast nu ongeveer 1.200 euro, tegenover 900 euro vijf jaar geleden. Deze mechanische stijging van de kredietkosten vermindert de leencapaciteit van huishoudens die investeren, met name diegenen die al een lening voor hun hoofdverblijf hebben.
De hefboom van krediet blijft toegankelijk, maar vereist een beheersbare schuldratio. Banken blijven hypotheken verstrekken, op voorwaarde dat het dossier solide is: eigen inbreng, stabiele inkomsten, goed gelegen in een gebied met bewezen huurvraag.
SCPI en indirect vastgoed investeren: een pad om met voorzichtigheid te onderzoeken
SCPI’s (sociétés civiles de placement immobilier) worden regelmatig gepresenteerd als een alternatief voor directe huurinvesteringen. Ze bieden toegang tot een gediversifieerde portefeuille van vastgoed zonder huurders of renovaties te beheren, met een instapbedrag dat aanzienlijk lager is dan bij directe aankopen.
De ervaringen op dit gebied verschillen: sommige SCPI’s hebben de afgelopen jaren stabiele rendementen behaald, terwijl andere waardeverminderingen van aandelen hebben ondergaan als gevolg van de correctie op de kantorenmarkt. Het rendement van een SCPI hangt af van het type activa dat wordt aangehouden (kantoren, winkels, gezondheidszorg, residentieel) en de kwaliteit van het beheer.
- Gediversifieerde of thematische SCPI’s (gezondheidszorg, logistiek) hebben beter standgehouden dan diegene die zich op kantoren in Île-de-France concentreren
- De instap- en beheerkosten moeten worden meegenomen in de berekening van de netto-rendabiliteit
- De liquiditeit blijft lager dan die van een traditionele financiële investering: het verkopen van aandelen kan enkele weken of zelfs maanden duren
Investeren in SCPI’s elimineert het vastgoedrisico niet. Het mutualiseert het. Het onderscheid tussen de twee moet goed worden begrepen voordat men zich verbindt.
De vastgoedmarkt van 2024-2026 beloont investeerders die de regelgevende beperkingen vanaf de onderzoeksfase integreren. Het DPE, de wet Le Meur, de HCSF-regel en de belasting op gemeubileerde verhuur zijn geen perifere details. Dit zijn de parameters die bepalen of een huurproject een inkomen of een tekort genereert.
