Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase. Die Zinssätze haben sich nach dem Rückgang im Jahr 2024 stabilisiert, die Preise haben leicht wieder zugenommen, und der regulatorische Rahmen wird in mehreren Bereichen strenger. In Immobilien zu investieren, bedeutet 2024 und darüber hinaus, mit diesen Einschränkungen umzugehen und sie nicht zu ignorieren.
DPE-Vorgaben und Mietinvestitionen: Ein Zeitplan, der die Rentabilitätsberechnung verändert
Die meisten Immobilieninvestment-Leitfäden erwähnen das Energieeffizienz-Diagnoseverfahren. Nur wenige erläutern, wie der Zeitplan für das Mietverbot die Struktur eines Mietprojekts grundlegend verändert.
Seit dem 1. Januar 2025 darf Wohnraum der Klasse G nicht mehr vermietet werden für neue Mietverträge, Verlängerungen oder Wiederholungen in der Metropolregion. Die Wohnungen der Klasse F werden 2028 betroffen sein, gefolgt von den E-Klassen im Jahr 2034. Dieser schrittweise Zeitplan verwandelt ein theoretisches Risiko in ein konkretes Risiko von Leerstand.
Für einen Investor bedeutet dies, dass der Kaufpreis einer energieintensiven Immobilie die vollständigen Kosten der energetischen Sanierung berücksichtigen muss, bevor überhaupt eine Rendite berechnet werden kann. Eine heute gekaufte F-Klasse-Immobilie ohne ausreichendes Renovierungsbudget könnte in weniger als zwei Jahren potenziell unvermietbar werden. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über das genaue Ausmaß des Abschlags, den der Markt auf diese Immobilien anwendet, aber der Trend zur Verhandlung ist von mehreren Akteuren der Branche dokumentiert.
Der Erwerb einer energetisch ineffizienten Immobilie zu einem reduzierten Preis bleibt eine tragfähige Strategie, vorausgesetzt, die Renovierungskosten wurden mit einem Fachmann kalkuliert und es wurde überprüft, dass die Immobilie nach der Renovierung mindestens die Klasse D erreichen kann. Die auf proximmonet.fr gelisteten Fachleute ermöglichen es, zuverlässige lokale Schätzungen zu erhalten, bevor man sich verpflichtet.
Gesetz Le Meur und touristische Vermietung: Ein kommunaler Rahmen
Die saisonale Vermietung hat lange Zeit eine verlockende Alternative zur klassischen Vermietung dargestellt, um die Rendite zu steigern. Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, auch bekannt als Gesetz Le Meur, verändert die Rahmenbedingungen grundlegend.
Dieses Gesetz stärkt die Befugnisse der Gemeinden in Bezug auf die obligatorische Registrierung, Quoten für möblierte touristische Unterkünfte, Nutzungsänderungen und die Begrenzung der Mietdauer für Hauptwohnungen. Es legt auch einen strengeren DPE-Rahmen für bestimmte neue möblierte Tourismusunterkünfte fest, die in Gebieten liegen, die von einer Nutzungsänderung betroffen sind.
Der steuerliche Vorteil von nicht klassifizierten möblierten Tourismusunterkünften wurde für die Einkünfte 2025 erheblich reduziert. Der Vergleich zwischen kurzfristiger und langfristiger Vermietung muss nun von Gemeinde zu Gemeinde erfolgen, wobei die lokalen Registrierungsregeln und mögliche geltende Quoten überprüft werden müssen.
- Überprüfen, ob die Gemeinde ein Genehmigungsverfahren für Nutzungsänderungen anwendet (Fälle in großen Städten und vielen touristischen Städten)
- Sicherstellen, dass die Immobilie die erforderlichen DPE-Schwellenwerte für möblierte Tourismusunterkünfte in dem betreffenden Gebiet erfüllt
- Die Nettorentabilität neu berechnen, indem die Steuerbelastung 2025 berücksichtigt wird, die den Pauschalabzug für nicht klassifizierte Unterkünfte reduziert
Ein Investor, der auf touristische Vermietung setzt, ohne die kommunalen Vorschriften zu konsultieren, läuft Gefahr, eine deutlich niedrigere Rendite als ursprünglich prognostiziert zu erzielen.
Belastungsquote und Zugang zu Immobilienkrediten: Die 35%-Regel bleibt strukturell
Der Anteil der Investoren an den Immobilienkredit-Anträgen ist erheblich gesunken. Laut Ludovic Huzieux, Geschäftsführer von Artémis Courtage, ist der Anteil der Investoren in den ersten Monaten des Jahres 2026 auf 8 % gesunken, verglichen mit etwa 20 % vor einigen Jahren.
Die Regel des Hohen Rates für Finanzstabilität (HCSF) begrenzt die Belastungsquote auf 35 % des Einkommens, einschließlich aller Kredite, es sei denn, es gibt Ausnahmen. Für einen Kredit von 200.000 Euro liegt die monatliche Rate jetzt bei etwa 1.200 Euro, im Vergleich zu 900 Euro vor fünf Jahren. Dieser mechanische Anstieg der Kreditkosten verringert die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte, insbesondere derjenigen, die bereits einen Kredit für ihre Hauptwohnung haben.
Der Hebel des Kredits bleibt zugänglich, erfordert jedoch eine kontrollierte Verschuldung. Die Banken gewähren weiterhin Immobilienkredite, vorausgesetzt, die Unterlagen sind solide: Eigenkapital, stabile Einkünfte, gut gelegen in einem Gebiet mit nachgewiesener Mietnachfrage.
SCPI und indirekte Immobilieninvestitionen: Ein Ansatz, der mit Bedacht geprüft werden sollte
Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) erscheinen regelmäßig als Alternative zur direkten Mietinvestition. Sie ermöglichen den Zugang zu einem diversifizierten Portfolio von Immobilien, ohne Mieter oder Renovierungen verwalten zu müssen, mit einem deutlich niedrigeren Einstiegspreis als bei einem Direktkauf.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in dieser Hinsicht unterschiedlich: Einige SCPI haben in den letzten Jahren stabile Renditen erzielt, während andere aufgrund der Korrektur des Büromarktes an Wert verloren haben. Die Rendite einer SCPI hängt von der Art der gehaltenen Vermögenswerte (Büros, Einzelhandel, Gesundheit, Wohnraum) und von der Qualität des Managements ab.
- Diversifizierte oder thematische SCPI (Gesundheit, Logistik) haben sich besser gehalten als solche, die sich auf Büros in der Île-de-France konzentrieren
- Die Eintritts- und Verwaltungskosten müssen in die Berechnung der Nettorentabilität einbezogen werden
- Die Liquidität bleibt unter der eines klassischen Finanzinvestments: Der Verkauf von Anteilen kann mehrere Wochen oder sogar Monate in Anspruch nehmen
Die Investition in SCPI beseitigt nicht das Immobilienrisiko. Sie mutualisiert es. Die Unterscheidung zwischen beiden sollte gut verstanden werden, bevor man sich verpflichtet.
Der Immobilienmarkt 2024-2026 belohnt Investoren, die die regulatorischen Anforderungen bereits in der Recherchephase berücksichtigen. Der DPE, das Gesetz Le Meur, die HCSF-Regel und die Besteuerung von möblierten Unterkünften sind keine peripheren Details. Sie sind die Parameter, die bestimmen, ob ein Mietprojekt Einnahmen oder ein Defizit generiert.
