In Frankrijk blijft de verkoop van een huis via een veiling een minderheidsprocedure in vergelijking met klassieke transacties via een makelaar of notaris. Het volgt specifieke juridische regels, omvat verschillende juridische professionals en vereist een rigoureuze voorbereiding van het dossier door de verkoper. Er bestaan twee grote categorieën: de gerechtelijke verkoop, die plaatsvindt in de rechtbank met de hulp van een advocaat, en de vrijwillige verkoop (ook wel amicabele verkoop genoemd), georganiseerd door een notaris of een departementale kamer van notarissen.
Bestek en verantwoordelijkheid van de verkoper bij een veiling
Het centrale document van een vastgoedveiling is het bestek. Dit wordt opgesteld door de notaris of advocaat afhankelijk van het type verkoop en stelt alle voorwaarden vast: startprijs, wijze van consignatie, betalingstermijnen, verdeling van lasten tussen verkoper en koper.
Wat verkopers vaak onderschatten, is dat het bestek een deel van het praktische risico naar de verkoper kan verschuiven. Bij een vrijwillige notariële verkoop worden de clausules met betrekking tot de deelname aan kosten of opschortende voorwaarden vooraf onderhandeld. Een onduidelijke formulering stelt de verkoper bloot aan betwistingen na de gunning.
De verkoper die de volledige werking van deze procedure wil begrijpen, kan de belangrijkste stappen op Direct Immobilier vinden, die het traject van de verkoop tot de definitieve handtekening gedetailleerd beschrijft.
Zelfs vóór de opstelling van het bestek moet de verkoper een compleet diagnosticerapport samenstellen. Een ontbrekende of verouderde diagnose blokkeert de verkoop op zich niet, maar de verkoper verliest dan de mogelijkheid om zich te ontheffen van de garantie voor verborgen gebreken die daarbij hoort. De veiling ontslaat niet van enige wettelijke verplichting die van toepassing is op een klassieke verkoop.
Energie-audit en vastgoeddiagnoses: recente verplichtingen voor de verkoper
Sinds 1 januari 2025 moeten eengezinswoningen die als E zijn geclassificeerd volgens de DPE vergezeld zijn van een energie-audit, naast de al betrokken klassen F en G. Deze audit moet aan de potentiële koper worden overhandigd bij het eerste bezoek aan het pand.
In het kader van een veiling heeft deze verplichting een directe implicatie: de verkoper moet de audit hebben voordat het bestek wordt opgesteld en de wettelijke aankondiging wordt gepubliceerd. Een koper die na de verkoop ontdekt dat dit document ontbreekt, kan de verkoper aansprakelijk stellen.
Een ander technisch punt: oude DPE’s die vóór 2018 zijn uitgevoerd, zijn vervallen. Een verkoper die een veiling voorbereidt op basis van een oude diagnose loopt het risico een incompleet dossier voor te leggen. Het controleren van de geldigheidsdatum van elke diagnose (asbest, lood, termieten, elektriciteit, gas, riolering) is een vereiste voor elke procedure.
De diagnoses die verzameld moeten worden vóór de veiling
- De DPE die geldig is, vergezeld van de energie-audit als het pand is geclassificeerd als E, F of G
- De asbestdiagnose voor gebouwen waarvan de bouwvergunning ouder is dan juli 1997, en de vaststelling van het risico op blootstelling aan lood voor woningen die vóór 1949 zijn gebouwd
- De diagnoses elektriciteit en gas als de installaties ouder zijn dan vijftien jaar, evenals de staat van de niet-collectieve riolering indien van toepassing
- De staat van risico’s en vervuilingen (ERP), verplicht ongeacht de locatie van het pand
Gerechtelijke verkoop of notariële verkoop: wat verandert voor de verkoper
Het onderscheid tussen deze twee procedures beperkt zich niet tot de plaats van de verkoop. Het verandert diepgaand de mate van controle die de verkoper heeft over het proces.
Bij een gerechtelijke verkoop heeft de verkoper doorgaans deze weg niet gekozen. Dit gebeurt meestal na een onroerendezaakbeslag dat door een rechtbank is opgelegd. Het goed wordt verkocht in het gerechtsgebouw, onder leiding van een rechter. De verkoper heeft geen controle over de startprijs, die veel lager kan worden vastgesteld dan de marktwaarde. Vertegenwoordiging door een advocaat is verplicht voor de bieders.
Bij een vrijwillige notariële verkoop neemt de verkoper het initiatief. Hij machtigt een notaris die de publiciteit organiseert, het bestek opstelt en de veilingen leidt. De startprijs wordt in overleg met de verkoper vastgesteld, ook al kalibreert de notaris deze om bieders aan te trekken. De verkoper behoudt het recht om toezicht te houden op de verkoopvoorwaarden.
Het mechanisme van overbieding na gunning
Ongeacht het type verkoop, blijft overbieding mogelijk binnen tien dagen na de gunning. Deze overbieding moet minimaal een tiende van de verkoopprijs vertegenwoordigen. Het herstart de procedure en verschuift de datum van de eigendomsoverdracht.
Voor de verkoper kan dit mechanisme gunstig zijn (de uiteindelijke prijs stijgt) of tot vertraging leiden. In alle gevallen is de eigendomsoverdracht pas definitief na het verstrijken van de termijn voor overbieding, wat deze procedure radicaal onderscheidt van een onderhandse verkoop waarbij de ondertekening van de authentieke akte de transactie bezegelt.
Startprijs en werkelijke kosten: wat de verkoper ontvangt na gunning
De startprijs bij een vastgoedveiling komt niet overeen met het bedrag dat de verkoper zal ontvangen. Verschillende posten worden afgetrokken van de uiteindelijke gunningsprijs.
De kosten voor wettelijke publiciteit (advertenties in erkende pers, affichage), de honoraria van de notaris of advocaat die de verkoop verzorgt, en eventuele kosten voor diagnoses zijn voor rekening van de verkoper of worden verdeeld volgens de voorwaarden van het bestek. Bij een vrijwillige notariële verkoop kan een deel van de kosten op de rekening van de winnende koper worden gezet, maar deze verdeling moet expliciet in het bestek worden vermeld.
De verkoper moet ook rekening houden met de termijn voor het ontvangen van de fondsen. In tegenstelling tot een klassieke verkoop waarbij de prijs op de dag van de ondertekening wordt betaald, volgt de betaling van de gunningsprijs een schema dat door het bestek is vastgesteld, met een initiële consignatie die door de koper op de dag van de verkoop wordt betaald en het saldo binnen een termijn die enkele weken kan bedragen.
De verkoop van een huis via een veiling is niet sneller of eenvoudiger dan een klassieke transactie. Het vereist van de verkoper een documentatie-rigoureuze aanpak die minstens gelijkwaardig is, juridische begeleiding die is afgestemd op het gekozen type procedure, en een duidelijke begrip van de mechanismen voor prijsbepaling. Het bestek blijft het enige document dat werkelijk de belangen van de verkoper beschermt zodra de veilingen zijn geopend.
