In Frankreich bleibt der Verkauf eines Hauses bei Auktionen ein minderwertiges Verfahren im Vergleich zu klassischen Transaktionen über Agenturen oder Notare. Er unterliegt bestimmten rechtlichen Regeln, involviert mehrere Juristen und erfordert eine gründliche Vorbereitung der Unterlagen durch den Verkäufer. Es gibt zwei große Kategorien: den gerichtlichen Verkauf, der im Gericht mit Unterstützung eines Anwalts stattfindet, und den freiwilligen Verkauf (auch amicable genannt), der von einem Notar oder einer Abteilungskammer der Notare organisiert wird.
Lastenheft und Verantwortung des Verkäufers bei einer Auktion
Das zentrale Dokument eines Immobilienverkaufs bei Auktionen ist das Lastenheft. Es wird vom Notar oder Anwalt je nach Verkaufsart verfasst und legt alle Bedingungen fest: Startpreis, Modalitäten der Einlage, Zahlungsfristen, Verteilung der Kosten zwischen Verkäufer und Käufer.
Was Verkäufer oft unterschätzen, ist, dass das Lastenheft einen Teil des praktischen Risikos auf den Verkäufer verlagern kann. Bei einem freiwilligen notariellen Verkauf werden die Klauseln bezüglich der Beteiligung an den Kosten oder der aufschiebenden Bedingungen im Voraus verhandelt. Eine ungenaue Formulierung setzt den Verkäufer nach der Zuschlagserteilung möglichen Anfechtungen aus.
Der Verkäufer, der die gesamte Mechanik dieses Verfahrens verstehen möchte, kann die wichtigsten Schritte auf Direct Immobilier nachlesen, die den Verlauf vom Verkaufsangebot bis zur endgültigen Unterschrift detailliert beschreibt.
Bereits vor der Erstellung des Lastenhefts muss der Verkäufer ein vollständiges Diagnosedossier zusammenstellen. Ein fehlendes oder abgelaufenes Gutachten blockiert nicht den Verkauf an sich, aber der Verkäufer verliert dann die Möglichkeit, sich von der Garantie für versteckte Mängel zu befreien. Die Auktion befreit von keiner gesetzlichen Verpflichtung, die für einen klassischen Verkauf gilt.
Energieaudit und Immobilienbewertungen: aktuelle Verpflichtungen für den Verkäufer
Seit dem 1. Januar 2025 müssen Einfamilienhäuser, die im DPE mit E klassifiziert sind, zusätzlich zu den bereits betroffenen Klassen F und G mit einem Energieaudit versehen werden. Dieses Audit muss dem potenziellen Käufer bereits bei der ersten Besichtigung der Immobilie vorgelegt werden.
Im Rahmen einer Auktion hat diese Verpflichtung eine direkte Auswirkung: Der Verkäufer muss das Audit vor der Erstellung des Lastenhefts und der Veröffentlichung der gesetzlichen Anzeige vorlegen. Ein Zuschlagserwerber, der nach dem Verkauf das Fehlen dieses Dokuments entdeckt, könnte die Verantwortung des Verkäufers in Anspruch nehmen.
Ein weiterer technischer Punkt: alte DPE, die vor 2018 erstellt wurden, sind ungültig geworden. Ein Verkäufer, der sich bei der Vorbereitung einer Auktion auf ein altes Gutachten verlässt, riskiert, ein unvollständiges Dossier vorzulegen. Die Überprüfung des Gültigkeitsdatums jedes Gutachtens (Asbest, Blei, Termiten, Elektrizität, Gas, Abwasser) ist eine Voraussetzung für alle Schritte.
Die zu sammelnden Gutachten vor der Auktion
- Der gültige DPE, begleitet von dem Energieaudit, falls die Immobilie mit E, F oder G klassifiziert ist
- Das Asbestgutachten für Gebäude, deren Baugenehmigung vor Juli 1997 erteilt wurde, und die Feststellung des Risikos einer Blei-Exposition für Wohnungen, die vor 1949 gebaut wurden
- Die Gutachten für Elektrizität und Gas, wenn die Installationen älter als fünfzehn Jahre sind, sowie der Zustand der nicht-kollektiven Abwasserentsorgung, falls zutreffend
- Der Zustand der Risiken und Verschmutzungen (ERP), der unabhängig vom Standort der Immobilie obligatorisch ist
Gerichtlicher Verkauf oder notarieller Verkauf: Was sich für den Verkäufer ändert
Die Unterscheidung zwischen diesen beiden Verfahren beschränkt sich nicht auf den Verkaufsort. Sie verändert tiefgreifend den Grad der Kontrolle des Verkäufers über den Prozess.
Bei einem gerichtlichen Verkauf hat der Verkäufer in der Regel diesen Weg nicht gewählt. Er erfolgt meist nach einer Zwangsvollstreckung, die von einem Gericht angeordnet wurde. Die Immobilie wird im Gericht verkauft, unter der Leitung eines Richters. Der Verkäufer hat keinen Einfluss auf den Startpreis, der weit unter dem Marktwert liegen kann. Die Vertretung durch einen Anwalt ist für die Bieter obligatorisch.
Bei einem freiwilligen notariellen Verkauf ergreift der Verkäufer die Initiative. Er beauftragt einen Notar, der die Werbung organisiert, das Lastenheft verfasst und die Auktion leitet. Der Startpreis wird in Absprache mit dem Verkäufer festgelegt, auch wenn der Notar ihn so gestaltet, dass er Bieter anzieht. Der Verkäufer behält ein Mitspracherecht über die Verkaufsbedingungen.
Der Mechanismus der Überbietung nach der Zuschlagserteilung
Unabhängig von der Verkaufsart bleibt eine Überbietung innerhalb von zehn Tagen nach der Zuschlagserteilung möglich. Diese Überbietung muss mindestens ein Zehntel des Verkaufspreises betragen. Sie setzt das Verfahren erneut in Gang und verschiebt das Datum des Eigentumsübergangs.
Für den Verkäufer kann dieser Mechanismus vorteilhaft sein (der Endpreis steigt) oder zu Verzögerungen führen. In jedem Fall ist der Eigentumsübergang erst nach Ablauf der Überbietungsfrist endgültig, was dieses Verfahren grundlegend von einem Verkauf im Einvernehmen unterscheidet, bei dem die Unterzeichnung der authentischen Urkunde die Transaktion besiegelt.
Startpreis und tatsächliche Kosten: Was der Verkäufer nach der Zuschlagserteilung erhält
Der Startpreis bei einer Immobilienauktion entspricht nicht dem Betrag, den der Verkäufer tatsächlich erhält. Mehrere Posten werden vom endgültigen Zuschlagspreis abgezogen.
Die Kosten für die gesetzliche Werbung (Anzeigen in der zugelassenen Presse, Aushang), die Honorare des Notars oder des Anwalts, der für den Verkauf zuständig ist, sowie eventuelle Kosten für Gutachten gehen zu Lasten des Verkäufers oder werden gemäß den Bedingungen des Lastenhefts verteilt. Bei einem freiwilligen notariellen Verkauf kann ein Teil der Kosten dem Zuschlagserwerber auferlegt werden, aber diese Verteilung muss ausdrücklich im Lastenheft festgehalten werden.
Der Verkäufer muss auch die Frist für den Erhalt der Mittel berücksichtigen. Im Gegensatz zu einem klassischen Verkauf, bei dem der Preis am Tag der Unterzeichnung gezahlt wird, folgt die Zahlung des Zuschlagspreises einem Zeitplan, der im Lastenheft festgelegt ist, mit einer anfänglichen Einlage, die der Käufer am Tag des Verkaufs zahlt, und dem Restbetrag innerhalb eines Zeitraums, der mehrere Wochen betragen kann.
Der Verkauf eines Hauses bei Auktionen ist weder schneller noch einfacher als eine klassische Transaktion. Er erfordert vom Verkäufer eine mindestens gleichwertige Dokumentationsgenauigkeit, eine rechtliche Begleitung, die auf die gewählte Verfahrensart abgestimmt ist, und ein klares Verständnis der Mechanismen zur Preisfestlegung. Das Lastenheft bleibt das einzige Dokument, das die Interessen des Verkäufers tatsächlich schützt, sobald die Auktionen eröffnet sind.
